Одной из коренных социально-экономических проблем современного этапа развития общества является проблема занятости и безработицы. 
Понятие условий труда. Их классификация. Основные пути совершенствования условий труда. 
Циклы развития человеческого капитала как драйверы инновационных волн. Человеческий капитал в настоящее время в мире.Подходы к оценке стоимости недвижимости
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода:
. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.
В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
рынок жилье недвижимость
Таблица 2.4.1
Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости
|
Подход |
Достоинства |
Недостатки |
|
Затратный |
- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); применим в сфере страхования; |
-является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик. |
|
Сравнительный |
- наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты. |
- требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. - проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. |
|
Доходный |
большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода |
сложность составления прогноза; субъективность расчета ставки дисконтирования. |
Другие публикации
Анализ хозяйственной деятельности КУ ЖРЭП ЖРЭТ Октябрьского района
Роль
и значение анализа хозяйственной деятельности определяются экономическими
процессами в обществе, имеющими тенденцию к изменению. Современные условия
развития экономических отношений требуют повышения самостоятельности и
ответственности всех организаций незави ...
Важнейшие причины системного кризиса и трансформационного спада в России
По глубине и продолжительности кризиса производства в мирное
время Россия побила все рекорды. Спад вышел за пределы двукратного и
продолжается. Средний рост цен на товары и услуги, входящие в состав
прожиточного минимума, в 1995 г. (по сравнению с 1990 г.) преодоле ...
Cущность модернизации для экономики
Суть и составляющие процесса модернизации.
