Экономика это путь к успеху

Безработица как форма проявления экономической нестабильности

Безработица как форма проявления экономической нестабильностиОдной из коренных социально-экономических проблем современного этапа развития общества является проблема занятости и безработицы.

Влияние условий труда на эффективность трудовой деятельности

Влияние условий труда на эффективность трудовой деятельностиПонятие условий труда. Их классификация. Основные пути совершенствования условий труда.

Возникновение и роль человеческого капитала в экономике

Возникновение и роль человеческого капитала в экономикеЦиклы развития человеческого капитала как драйверы инновационных волн. Человеческий капитал в настоящее время в мире.

Подходы к оценке стоимости недвижимости

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.

В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

рынок жилье недвижимость

Таблица 2.4.1

Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

Подход

Достоинства

Недостатки

Затратный

- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); применим в сфере страхования;

-является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.

Сравнительный

- наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

- требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. - проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Доходный

большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода

сложность составления прогноза; субъективность расчета ставки дисконтирования.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другие публикации

Oценкa бизнеca при cлиянии нa примере OAO МТC
Пo мере рaзвития рынoчных oтнoшений пoтребнocть в oценке бизнеca пocтoяннo вoзрacтaет. Coглacнo Федерaльнoму зaкoну oб «Oценoчнoй деятельнocти в Рoccийcкoй Федерaции» oценкa oбъектoв coбcтвеннocти являетcя oбязaтельнoй при привaтизaции, передaче в дoверительнoе упр ...

Взаимодействие крупного и мелкого бизнеса в экономике
Зарубежный опыт организации сотрудничества между крупными и малыми предприятиями в контексте российских проблем Современная рыночная экономика отличается развитыми производственными связями между крупным и малым бизнесом, которые можно охарактеризовать как коопе ...