Экономика это путь к успеху

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены в таблице 1.

Таблица 1.4.1.

Виды износа жилых помещений

Соответственно износ может быть трёх типов:

1. Физический износ - потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепенной утраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

2. Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, так как расчет последней исключает функциональный износ.

Кроме того, функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа - дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;

3. Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Другие публикации

Анализ себестоимости продукции предприятия ЗАО ВПЗ
В современных рыночных условиях функционирования предприятия одним из важнейших факторов, характеризующих эффективность его деятельности, и одним из показателей конкурентоспособности фирмы, выступает показатель уровня себестоимости продукции. Поэтому снижение себес ...

Анализ рентабельности грузовых международных перевозок
Международные автомобильные перевозки внешнеторговых грузов являются одним из наиболее стабильно развивающихся секторов рынка транспортных услуг в Российской Федерации. В настоящее время эти перевозки осуществляются более чем с 60 странами мира. По сравнению с 1990 ...