Экономика это путь к успеху

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены в таблице 1.

Таблица 1.4.1.

Виды износа жилых помещений

Соответственно износ может быть трёх типов:

1. Физический износ - потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепенной утраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

2. Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, так как расчет последней исключает функциональный износ.

Кроме того, функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа - дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;

3. Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Другие публикации

Анализ себестоимости продукции на примере СПК Родина Граховского района Удмуртской Республики
Себестоимость продукции является важнейшим показателем экономической эффективности сельскохозяйственного производства. В нем синтезируются все стороны хозяйственной деятельности, аккумулируются результаты использования всех производственных ресурсов. От уровня себ ...

Анализ рынка недвижимости г. Сургута
Для обеспечения эффективного использования ресурсов и максимального удовлетворения потребительских требований специфика современной жизни требует от субъектов экономических отношений проведения глубокого анализа протекающих на рынке процессов. Цель любого рыно ...