Подходы к оценке стоимости недвижимости
Затратный подход Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.
Основа затратного подхода - принцип замещения, который гласит: "Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки».
Алгоритм (технология) оценки затратным подходом:
) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;
) расчёт полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ);
) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний);
) определение остаточной стоимости объекта недвижимости;
) расчёт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка.
Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного участка.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.
Определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Методы расчёта полной стоимости воспроизводства.
Существует несколько методов определения ПСВ и ПСЗ:
) индексный метод;
) метод сравнительной единицы;
) метод количественного анализа (сметный метод);
) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод) и др.
Индексный метод. Представляет собой определение стоимости воспроизводства путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.
В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки: по жилью - 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий - данные последней переоценки, которые делают предприятия.
Полученную по данным технической инвентаризации восстановительную стоимость необходимо актуализировать (привести к современному виду) через коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости в цены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального информационно-аналитического бюллетеня РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию в строительстве)"Индексы цен в строительстве", а также ежеквартальных сборников КО - ИНВЕСТ.
Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой:
Итек/баз = Стек / Сбаз, (1)
где Стек - стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;
Сбаз - то же в базисном уровне цен.
Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.
Предполагает расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицы площади, объема и т.д. типового сооружения:
Другие публикации
Анализ технико-экономических показателей работы предприятия
Переход экономики на рыночные методы хозяйствования приводит к стремлению
производительности получить наибольшую прибыль за счет экономии на
природоохранных затратах.
Цель курса "Экономика промышленного предприятия" - изучение
основного перечня тем, ко ...
Анализ хозяйственно-экономической деятельности предприятия ОАО Сибирь
Я проходила производственно-профессиональную практику в ОАО «Сибирь» с
27.06.11 по 23.07.11 в соответствии с заданием, содержанием, целями, задачами и
требованию, которые были предусмотрены программой по специализации 080502.65
«Экономика и управление на предприяти ...
Cущность модернизации для экономики
Суть и составляющие процесса модернизации.